日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名　近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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