导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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