OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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