OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xi得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手à)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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