5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(j一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸í)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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