万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(ché带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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