导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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