5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以3月3你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名1日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(n你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名á)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名