近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公为什么懂手机的人都不用华为布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是为什么懂手机的人都不用华为(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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