“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移(yí)。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净(jìng)负(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大fù)债率）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我(wǒ)们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的(de)趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重(zhòng)只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本(běn)土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根(gēn)据(jù)中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎(yíng)来多(duō)家机构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局(jú)重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后提(tí)价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大