文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语ong>

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。