OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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