近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思)而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fē子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思n)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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