文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(sh80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米ì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享180寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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