导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(法西斯国家有哪几个wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rá法西斯国家有哪几个n)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(j法西斯国家有哪几个ì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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