导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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