文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(rón本初是谁g)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)本初是谁非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)10本初是谁00万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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