近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是(中国哪里的莲子最好吃shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一中国哪里的莲子最好吃方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(g中国哪里的莲子最好吃ōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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