文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(y小明王是谁的后代 小明王是男是女è)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)小明王是谁的后代 小明王是男是女款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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