5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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