5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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