5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　ln的公式大全，ln4-ln2等于多少不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十(shíln的公式大全，ln4-ln2等于多少)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复ln的公式大全，ln4-ln2等于多少苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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