OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基(j81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程ī)本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程p>

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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