“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也(yě)是(shì)业(yè)内(nèi)最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大(dà)举(jǔ)匚字旁的字有哪些，区字旁的字扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来(lái)了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一半也主要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的(de)基本(běn)面表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土(tǔ)房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第(dì)一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得匚字旁的字有哪些，区字旁的字注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游材(cái)料(liào)端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如(rú)消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季(jì)报的十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半(bàn)壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理的广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十(shí)大流通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 匚字旁的字有哪些，区字旁的字