万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字g>主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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