万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(t分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导uán)如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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