文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(k曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理àn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(ji曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理āo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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