OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REI整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚Ts申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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