“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间》表示，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地(dì)杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是(shì)那些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低(dī)水平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条(tiáo)件的(de)房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的(de)张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可(kě)能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地(dì)，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的(de)扩张(zhāng)是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个(gè)比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来(lái)多(duō)家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是富安(ān)娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基(jī)金(jīn)都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了(le)持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的(de)独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司(sī)能在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间