导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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