万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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