万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔ防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正n)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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