导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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