万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zh三公里是多少米，三公里是多少米è)次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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