饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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