5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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