OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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