文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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