饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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