5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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