5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓琪琪格蒙语什么意思持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季琪琪格蒙语什么意思度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段琪琪格蒙语什么意思更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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