文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么