5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīngcampus是什么意思 campus是国誉吗)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼campus是什么意思 campus是国誉吗的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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