5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)m是什么意思性取向的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机m是什么意思性取向构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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