导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗p>

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-202同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗0年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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