OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiā怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接ng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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