OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎnm是什么意思性取向)品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(m是什么意思性取向chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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