近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu昆明市属于几线城市，云南最好三个城市)益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益昆明市属于几线城市，云南最好三个城市(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综昆明市属于几线城市，云南最好三个城市(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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