“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三(sān)个(gè)基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背景的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了(le)很(hěn)多弹(dàn)药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时(shí)要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公(gōng)司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利(lì)发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时(shí)间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的(de)集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大(dà)，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广(guǎng)发基(jī)金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固定人(rén)员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米