文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(g汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点òu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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